BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Dasar Hukum

Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ddiatur dalam UU No.21 tahun 1997 tentang Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diubah terakhir dengan UU No.20 Tahun 2000 yang berlaku tanggal 1januari 2001.

Pengertian dan Istilah

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dalam pembahasan ini, BPHTB selaqnjutnya disebut Pajak.

2. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hokum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

3. Hak atas tanah dan bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU NO. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang lainnya.

Subjek BPHTB

Pihak yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek pajak tersebut dikenkan kewajiban membayar pajaka menurut UU BPHTB.

Objek Pajak

Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang meliputi:

1. Pemindahan hak karena:

a. Jual beli;

b. Tukar-menukar;

c. Hibah;

d. Hibah wasiat;

e. Waris;

f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;

g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

h. Penunjukan pembeli dalam lelang;

i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

j. Penggabungan usaha;

k. Peleburan usaha;

l. Pemekaran usaha;

m. Hadiah

2. Pemberian hak baru karena:

a. Kelanjutan pelepasan hak;

b. Di luar pelepasan hak.

Tidak Termasuk Objek Pajak

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankanusaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut;

4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

5. Orang pribadi atau badan karena wakaf;

6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Dasar Pengenaan Pajak

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ditentukan sebesar:

1. Harga transaksi, dalam hal: jual beli.

2. Nilai pasar objek pajak, dalam hal:

a. Tukar-menukar;

b. Hibah;

c. Hibah wasiat;

d. Waris;

e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;

f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

g. Penunjukan pembeli dalam lelang;

h. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

i. Penggabungan usaha;

j. Peleburan usaha;

k. Pemekaran usaha;

l. Hadiah.

3. Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang, dalam hal: penunjukan pembeli dalam lelang.

4. Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), apabila besarnya NPOP sebagaimana dimaksud dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui atau NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB.

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat (termasuk suami/istri) maka NPOPTKP sitetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan untuk setiap Kabupaten/Kota dengan memperhatikan usulan pemerintah Daerah. NPOPTKP dapat diubah dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional.

Menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB = Tarif Pajak x NPOPKP

= 5% x (NPOP – NPOPTKP)